Ипотечный сервис в Нижнем Новгороде
Низкие процентные ставки сейчас сложно назвать конкурентным преимуществом того или иного банка на рынке ипотечного кредитования. Нехватка «свободного» жилья в Нижнем Новгороде внесла коррективы в подход кредитных организаций к ипотеке: скорость принятия решений о выдаче займов вышла на первое место, и банки задумались об организации качественного сервиса.
В рамках совместного проекта «Нижегородский Бизнес-журнал» и «Альфа-Банк» продолжают рассказывать об особенностях банковских продуктов. Третьим партнером проекта выступает компания «Жилстрой-НН»На этот раз речь пойдет об ипотеке. Альфа-Банк совсем недавно вывел на нижегородский рынок несколько ипотечных продуктов. Что ждет «новичка» и как теперь будет развиваться рынок ипотеки? Об этом мы поговорили с Ильей Зибаревым, руководителем блока «Ипотечное кредитование» ОАО Альфа-Банк, и Ольгой Варданян, ведущим специалистом по ипотечному кредитованию компании «Жилстрой-НН».
- Илья Владимирович, выходя на рынок ипотечного кредитования, на что будет делать ставку Альфа-Банк?
- На рынке ипотеки конкуренцию нам составляют, по сути, два государственных банка – Сбербанк и Внешторгбанк. Но у нас более эффективно выстроена система продаж, система внутренней и внешней мотивации, ведь любое коммерческое объединение более эффективно продает и оперативнее реагирует на изменения рынка. Широкая филиальная сеть, большое количество корпоративных клиентов, которые традиционно считались преимуществами государственных банков перед коммерческими, у Альфа-Банка есть. На этом поле нас уже не переиграть. При работе с ипотекой мы делаем ставку на технологии продаж, эффективное взаимодействие с партнерами – риелторскими компаниями, застройщиками, ипотечными брокерами – и качественный сервис, которым зачастую не могу похвастаться государственные банки.
- Что вы понимаете под качественным сервисом?
- Во-первых, скорость принятия решения: вы приносите документы, через два-три дня получаете ответ. Во-вторых, скорость организации самой ипотечной сделки. Мы стараемся заранее подготовить сделку, взаимодействуя с оценочными, страховыми компаниями, риелторами. Сделка по приобретению жилья для многих – самая крупная в жизни. Поэтому она должна проходить в комфортных условиях. Заемщик должен легко дозваниваться до нашего сотрудника, который будет сопровождать его от начала и до конца сделки.
- Ольга Николавна, вы, помогая своим дольщикам оформлять ипотечные кредиты, находитесь с ними по одну сторону баррикад. Так ли важен сейчас для потребителя именно сервис? Или все-таки большинство по-прежнему обращает внимание, в первую очередь, на цену кредита?
- Сейчас работает рынок продавца: жилья не хватает. Конечно, на вторичном рынке жилья продавцы предпочитают не ипотечников, хотя уже начинают понимать, что ипотечная сделка с квартирой гораздо надежнее и прозрачнее. Тем не менее, условия диктуют продавцы, и банки должны сделать все возможное, чтобы сократить до минимума сроки принятия решения. Все-таки при ипотечной сделке от продавца требуется всего на два документа больше, чем при обычной купле-продаже: выписка из реестра и справка из психоневрологического диспансера (ее могут заменить водительские права). Процентные ставки по банкам несильно отличаются. Да и так ли они принципиальны? Приведу пример: если подтвержденный совокупный доход семьи составляет одну тысячу долларов, при ставке 11% годовых они возьмут заем в размере 45 тысяч долларов, если процентная ставка снизится до 7%, то они смогут взять 55 тысяч долларов. Разница не велика. К тому же аналитики прогнозируют продолжение роста цен на жилье, и если имеется возможность приобрести квартиру сейчас, хотя бы и с привлечением кредитных средств, ждать снижения ставок бессмысленно: экономии не получится, поскольку цена квадратного метра за это время возрастет гораздо больше. Поэтому сроки принятия решения банком о выдаче кредита выходят на первое место. На первичном рынке процентная ставка по кредиту на стадии строительства варьируется от 14 до 17 % годовых. Сумма выдаваемых кредитов ниже, поскольку ставка до момента получения права собственности заемщиком выше. Хотя для дольщика сотрудничество застройщика с банком несомненно значительный плюс при покупке новой квартиры.
- А каким образом у вас в компании организована помощь дольщикам в получении займов?
- Наш клиент приходит в банк только один раз – в день выдачи кредита. До этого времени заемщик общается исключительно с нашими специалистами. Он приходит к нам на первичную консультацию, на которой получает полный список документов, которые должен предоставить. Он собирает документы и приносит нам. Мы требуем от банков предоставления в компанию всех условий. Когда мы приводим клиента в конкретный банк, мы должны обладать 99%-ой уверенностью, что в этом банке ему не откажут, что он «проходит» по нужным параметрам. Кроме того, клиент оформляет на сотрудника компании доверенность на регистрацию прав собственности на квартиру. Сейчас банки охотно сотрудничают с нами, а вот изначально такая схема работы не очень-то их устраивала: они хотели лично видеть заемщика. Ни для кого не секрет, что понятие рейтинг заемщика очень специфично, потому что во многом зависит от симпатии-антипатии кредитного эксперта по отношению к человеку. Понравился ему заемщик – он и рейтинг ему сделает повыше, подбив нужным образом коэффициенты.
- Илья Владимирович, вы планируете работать только со вторичным жильем?
- Изначально – да. Работа по кредитованию на первичном рынке имеет один недостаток – отсутствие залога. До тех пор, пока квартира не построена, есть только залог прав. И это влечет за собой определенные сложности. Так, например, многие банки проводят секретизацию своих ипотечных кредитов – выпускают ценные бумаги для залога по этим займам. Ценные бумаги покупаются западными инвесторами, пенсионными фондами, страховыми компаниями и т.д. Таким образом, заемщик может получить «длинные» деньги, например, на 15 лет, которых в России просто нет. Причем, по более низкой цене. Инвестор в свою очередь получает доход в виде процента, выплачиваемого ежемесячно заемщиком. Но, чтобы осуществить такую секретизацию, банку нужно иметь достаточно стандартный портфель, отвечающий высоким требованиям, и располагать залогом от заемщика – квартирой. Тем не менее, мы планируем работать с первичным рынком. Спрос на него новое жилье высок. Да и качество вторичного жилья в регионах зачастую находится на очень низком уровне, а люди хотят покупать более приличные квартиры. Плюс, мы готовы ждать год-полтора, пока дом построится и мы получим полноценный залог. Как правило, после этого ставка ипотечного кредитования снижается до базовой, то есть той, под которую кредитуется вторичное жилье. До конца года мы будем работать на вторичном рынке, а затем начнем переговоры с застройщиками.
- Ольга Николаевна, на ваш взгляд, не заставит ли дефицит жилья банки охотнее сотрудничать с застройщиками?
- Для банка важна надежность компании-застройщика. Пусть даже на вторичном рынке вообще не останется ни одной свободной квартиры, банк все равно не будет кредитовать те объекты, которые не устраивают его с точки зрения надежности. К слову, о вторичке. Бывает, что наш клиент хочет взять кредит в конкретном банке, а тот работает только со вторичкой. Мы редко идем на такие сделки, но все-таки…А делаем мы так: после сдачи дома госкомиссии оформляем квартиру в собственность компании, а затем составляем договор купли-продажи в пользу клиента.
- Альфа-Банк намерен в скором времени приступить к кредитованию покупки нового жилья. «Жилстрой-НН», в свою очередь, готов расширять сотрудничество с банками?
- Мы готовы расширять сотрудничество, но у банка-партнера должна быть какая-то «фишка», с помощью которой мы сможем доказать своему клиенту, что ему надо обратиться именно в этот банк. Это может быть очень длинный срок кредитования, низкая комиссия за выдачу кредита…Кроме того, мы заинтересованы в том, чтобы через два-три дня после подачи документов нашим дольщикам уже выдавали кредиты. До сих пор самый быстрый вариант выливался в пять дней рассмотрения заявки.
- Илья Владимирович, а как у вас идет процесс кредитования на вторичном рынке в Нижнем Новгороде?
- Совсем недавно мы выдали первый кредит. Спрос хороший, но сейчас в городе существует дефицит предложения. Мы одобряем заемщиков, а купить им порой просто нечего. Это очень сильно нас беспокоит. Поэтому мы стараемся делать упор на работу с риелторами (сотрудничаем с компаниями «Монолит» и «Выбор»), стараемся их правильно мотивировать и т.д.
- Ольга Николавевна, на ваш взгляд, насколько актуально сейчас для банков выходить на дефицитный рынок? Не целесообразнее ли для них было бы переждать трудные времена?
- Скорее всего, это даже лучше, что к новичкам не пойдут сразу массы людей, и у них будет возможность досконально «обкатать» схему кредитования.
- У вас в виду дефицита жилья наверняка нет проблем с продажами. Зачем вам помогать дольщикам с оформлением займов?
- Идти на встречу клиенту – принцип работы нашей компании. И если кому-то требуется получить ипотечный займ для того, чтобы справить новоселье – пожалуйста. У нас наработан достаточный опыт в этой области, и оформить кредит не составляет труда.
- Илья Владимирович, сколько кредитов вы планируете выдать в течение года с момента запуска программы?
- До конца года мы планируем выдать около ста займов, но при условии, что рынок нам позволит. Если дефицит предложения не исчезнет, то плановую цифру придется снизить. Планы у нас большие, но пока мы не располагаем оптимистичными прогнозами.
- Ольга Николаевна, а на ваш взгляд, каковы шансы банка достичь такого показателя до конца года?
- Вполне возможно. У банка, безусловно, есть ряд плюсов. Например, он не требует прописки в Нижнем Новгороде или области. Процентные ставки среднерыночные, а досрочно погасить кредит можно уже через три месяца.
- Илья Владимирович, каковы, кстати, базовые условия получения ипотечного кредита?
- Мы кредитуем в долларах – от 9,5% годовых и в рублях – от 11,5% годовых на срок от 5 до 15 лет. Поскольку мы только вышли на рынок, сейчас у нас действуют льготные условия кредитования. Так, до 31 октября мы отменили комиссию за выдачу кредита. Это существенная экономия, ведь в среднем по банкам комиссия составляет около 1% от сделки. Сейчас мы вывели на рынок три продукта – кредитование покупки вторичного жилья, кредиты под залог существующего жилья и кредиты на приобретение коттеджей.
- Будет ли банк корректировать свою стратегию в области ипотечного кредитования в зависимости от того, на рынок какого региона он выходит?
- До конца этого года и в следующем перед нами стоит задача выйти во все города-миллионники. В одних регионах рынок недвижимости более развит, в других – менее. Однако мы не собираемся менять условия кредитования, они одинаковы для всех регионов. Оснований для корректировки стратегии в целом сейчас нет. Различия, скорее, могут быть в самом процессе сделки. Например, в Москве, Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде сделки совершаются с помощью банковской ячейки: при кредитовании заемщик получает деньги в банке вместе с продавцом квартиры, докладывает свои, они спускаются в депозитарий, закладывают деньги в банковскую ячейку и затем подают документы на регистрацию перехода права собственности – от продавца к заемщику. После того, как получено свидетельство, подтверждающее факт перехода права собственности, у продавца возникает право прийти и забрать деньги из ячейки. В других регионах практикуется чаще безналичный расчет, аккредитивы, либо вообще деньги передаются в риелторской компании или у нотариуса.
- А с точки зрения продвижения продуктов не планируется никаких корректировок в стратегии?
- Мы продвигаем продукт по так называемым каналам дистрибуции – они везде одинаковы. Опыт Москвы и Петербурга показал, что ставку надо делать на риелторские компании. Собственно, это и есть основа нашей стратегии в области ипотеки в целом.
- Альфа-Банк собирается открывать ипотечные центры. Как они будут выглядеть на практике?
- Ипотечные центры мы строим не во всех регионах, сейчас построили по одному в Москве и Санкт-Петербурге, где емкость рынка значительно выше. В Нижнем Новгороде выдача кредитов осуществляется на базе допофиса «Пушкинский»: там есть все необходимое для комфортного проведения сделок – переговорная, депозитарий. Когда объемы кредитования в Нижнем Новгороде увеличатся и динамика роста будет высокой, банк построит отдельный ипотечный центр.
- Илья Владимирович, как бы вы оценили перспективы рынка ипотеки?
- Перспективы огромные. В России доля ипотечных кредитов составляет чуть больше 1% от ВВП, в Германии – 60%. Представьте, какие объемы роста возможны! Если у нас в России сейчас 5-10% сделок проходят через ипотеку, в европейских странах – не меньше 50-60%, а порой даже 90%. С таким ростом цен на недвижимость у людей скоро не будет шанса купить жилье за наличный расчет. Таким образом, я думаю, через 7-10 лет мы приблизимся к показателям Западной Европы.
Наталья Санина